Comment analyser l’option de refinancement d’une maison?

Géo

Comment analyser l’option de refinancement d’une maison?


Il y a 5 ans, lorsque le marché était en hausse, j’ai acheté une maison. Cette maison était dans mes moyens, donc je n’ai eu aucun problème à la payer à temps pendant tout ce temps. Maintenant, le marché est en baisse et les taux d’intérêt sont inférieurs d’environ 2,5% à mon hypothèque d’origine. Je dois encore environ 130 000 $ de l’hypothèque originale de 150 000 $.

J’ai appelé ma banque actuelle et ils m’ont dit que le coût de clôture compenserait les avantages du refinancement. Quelque chose est drôle à ce sujet. La banque a trop de jeu pour me faire cette suggestion. J’ai donc cherché sur d’autres banques, et elles me disent toutes OUI, OUI, OUI.

Existe-t-il un type de calculatrice que je peux utiliser pour m’aider à analyser cette situation?

Réponses


 JoeTaxpayer

Un dos du calcul de l’enveloppe vous permettra d’aller plus loin et d’être plus compréhensible que la plupart des analyses longues alambiquées.

Vous devez 130 000 $. Étant donné le faible montant du capital versé au cours des années précédentes, surtout avec une hypothèque de 30 ans, l’économie de 2,5% est de 3 250 $ par rapport à la première année.

(Pour ceux qui pensent que cela est trop simple, le solde après 12 mois à 30 ans 6% est de 128 404 $, pas même 1600 $ en principal payé, donc le solde moyen sur ces 12 mois ressemble plus à 129 200 $, et les mathématiques montreront mon «  enveloppe  » à être d’environ 20 $.)

Géo – rappelez-vous, les différents paiements que vous pourriez voir pour les prêts hypothécaires 30 ans / 20 ans / 15 ans ne vous épargnent rien (différent). Les flux de trésorerie changent, bien sûr, et pour certains, cela entre certainement en ligne de compte. Vous pourriez également envisager une hypothèque sans point / sans frais de clôture, qui pourrait avoir un taux légèrement plus élevé, mais sans aucun frais, c’est une évidence.

Remarque – mon commentaire ci-dessus est strictement pour l’évaluation du refinancement. En supposant un taux de 4%, 30 ans auront 620,64 $ pmt, 20 ans, 787,77 $ et 15 ans, 961,59 $. En prenant une hypothèque à plus court terme, vous réduisez le temps et, bien sûr, vous économisez des années d’intérêt. C’est une discussion valable, et je concède également que l’amortissement plus rapide de l’hypothèque de 15 ans repousse mes calculs d’enveloppe de près de 70 $. c’est-à-dire que si vous avez économisé 2,5% sur le nouveau prêt, l’épargne de la première année est plus proche de 3180 $, et non de 3250 $. une différence de quelques jours au moment où vous atteindriez le seuil de rentabilité sur le refi. Si le paiement de 15 ans ne vous dérange pas, vous devriez voir un taux un peu plus bas, jusqu’à 0,5% en fait. Cela augmentera vos économies de première année et réduira le temps mort, faites simplement le calcul.

S’il y a des frais de clôture, les économies de 3250 $ la première année vous donnent une idée de la rapidité avec laquelle vous atteindrez le seuil de rentabilité. Il y a de fortes chances que ce soit bien moins d’un an. Pour ce que ça vaut, je suis sur mon refi final, taux de 3,5% sur 15 ans, le coût cette fois sera d’environ 2000 $ sur un prêt de 275K $. Tous les refis précédents ont été des offres 0/0.

Géo

Joe, je pensais que la réduction d’une hypothèque de 30 à 15 ans vous faisait économiser beaucoup d’argent. Pourquoi votre déclaration sur le 4ème paragraphe?

JoeTaxpayer ♦

J’ai ajouté une note après ce paragraphe pour expliquer. Vous économisez un peu en fait (en passant par 15 ans) mais le seuil de rentabilité de la refi n’est pas beaucoup affecté.


 MoneyCone

Existe-t-il un type de calculatrice que je peux utiliser pour m’aider à analyser cette situation?

Refl Caclulators

Utilisez des calculatrices refi pour obtenir une image réaliste. Comparer les prix. Je suis heureux que vous ne vous fiez pas aveuglément à ce que disent vos banques.

 

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yahoo

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