Déduction d’impôt fédéral sur le revenu pour les biens locatifs occupés par le propriétaire en 2018

Manto

Déduction d’impôt fédéral sur le revenu pour les biens locatifs occupés par le propriétaire en 2018


J’habite dans un condo de 3 chambres en Californie et j’ai décidé de louer 2 des chambres et d’en vivre une.

  • L’hypothèque est de 1 M $ et les intérêts sont de 4 000 $ par mois
  • HOA est de 600 $ par mois
  • L’impôt foncier est de 1000 $ par mois
  • Le revenu de location est de 3000 $ par mois

Je sais que HOA, les intérêts hypothécaires et l’impôt foncier peuvent tous être utilisés pour déduire les revenus de location. Mais dans mon cas, les revenus locatifs sont inférieurs à tous ceux réunis. De plus, il y a une limite de 750 000 $ pour la déduction des intérêts hypothécaires pour la maison occupée par le propriétaire conformément à la nouvelle loi fiscale.

Ma question est la suivante: lorsque je dépose un impôt pour 2018, combien puis-je radier mon revenu?

Prunellier

Je voudrais juste souligner que divisé en 3 façons, vos coûts sont d’environ 1867 $ / mois / personne. Il semble que vous ne facturiez que 1500 $ / mois / personne. Pourquoi ne facturez-vous pas plus ou ne demandez-vous pas à la banque un meilleur taux d’intérêt?

Hart CO

Le loyer du marché de 1 500 $ / mois est-il dans votre région? Aussi, quand avez-vous acheté la propriété?

Manto

la partie hypothécaire se compose de deux hypothèques – 360K avant la date limite et 640K après la date limite. 1500 $ / mois est le taux du marché dans la région de la baie

Hart CO

C’est intéressant, je ne sais pas exactement comment la loi sera interprétée pour une situation comme la vôtre, s’ils appliquent le plafond en premier ou ignorent le plafond, car vous n’en détaillez qu’une partie de toute façon en raison des frais de location. Il vaut probablement la peine d’obtenir l’avis d’un CPA familiarisé avec les locations dans votre région.

Réponses


 Hart CO

En supposant que vous étiez sous contrat avec la maison avant le 16 décembre 2017 et fermée avant le 1er avril 2018, vous bénéficiez de droits acquis à la limite de 1 M $, donc aucun impact pour vous à moins que vous ne soyez marié en déposant séparément.

Puisque vous y habitez, vous ne pouvez pas réclamer de pertes de location (même si vous n’y habitiez pas, probablement aucun avantage dû à AGI, sauf si vous êtes un professionnel de l’immobilier). Vous compenserez les revenus de location par un pourcentage des dépenses que vous avez énumérées en plus de l’amortissement de la partie louée et d’autres dépenses comme l’entretien / les réparations. Le pourcentage utilisé est basé sur la proportion de l’unité louée. Comptez 2/3 des pièces communes louées et toutes les pièces exclusives aux locataires louées. Il est acceptable d’utiliser le nombre de pièces ou la superficie en pieds carrés dans ce calcul, vous voudrez probablement utiliser la superficie en pieds carrés à moins que vous ayez beaucoup de pièces qui vous sont exclusives (parce que votre revenu de loyer est bien inférieur aux dépenses de location, vous voulez minimiser le loyer portion).

Si nous supposons que les 2/3 sont loués, vous pouvez utiliser 1/3 de la taxe foncière et des intérêts hypothécaires comme déductions détaillées. En utilisant vos numéros d’exemple, vous auriez 20 000 $ de déductions détaillées.

Côté location 2/3 de chaque dépense donc:

  • Intérêt hypothécaire = 2666 $
  • HOA = 400 $
  • Taxe foncière = 666 $
  • Amortissement = 2020 $

Cela représente 5 752 $ en frais de location mensuels (plus entretien / réparations, assurance, etc.), ce qui compense entièrement 3 000 $ / mois en revenus de location, vous laissant sans obligation fiscale du côté de la location. Cependant, lorsque vous vendez, vous serez confronté à un gain non récupéré en vertu de l’article 1250, même si vous ne tirez aucun avantage de la dépréciation de la partie locative de votre propriété.

L’utilisation de la méthode de calcul de la partie louée qui se traduit par un pourcentage inférieur vous serait avantageuse.

 

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